Seja para fins de investimento a longo prazo ou visando a simples aquisição de um lar em busca do conforto e a segurança ideal para sua família, as operações imobiliárias estão presentes no cotidiano da maioria dos brasileiros.
Desse modo, não é segredo para ninguém que a regularização dos imóveis recém adquiridos depende de uma série de procedimentos burocráticos e custosos, os quais só se concretizam após o pagamento de alguns tributos, sendo o mais conhecido entre eles o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, também chamado de ITBI. Este imposto consiste em um tributo recolhido em operações imobiliárias e possui competência municipal, ou seja, sua alíquota pode variar de munícipio para município.
Entretanto, nem todos sabem que, apesar de imprescindível o pagamento do ITBI nas aquisições imobiliárias, seu recolhimento pode ser consideravelmente amortizado quando observado o último entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a base de cálculo do Imposto.
Portanto, servirá o presente artigo como forma de desvendar se suas operações imobiliárias se encontram passíveis ou não da amortização no recolhimento do ITBI, inclusive com a possibilidade de devolução da quantia já recolhida em “excesso”.
DECISÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
Conforme já amplamente divulgado pela mídia, o STJ consolidou seu entendimento a respeito de qual seria a CORRETA base de cálculo a ser utilizada durante o recolhimento do ITBI em operações Imobiliárias (Tema Repetitivo nº 1.113). Sendo assim, a Corte Superior estabeleceu a seguinte entendimento sobre o tema:
A base de cálculo correta para o recolhimento do tributo consiste no VALOR DA TRANSAÇÃO do imóvel adquirido, e não o valor do IPTU, como corriqueiramente é utilizado pelo município. O valor da transação imobiliária goza da PRESUNÇÃO DE VERACIDADE, o que somente pode ser afastada através da instauração de um processo administrativo próprio. O Município não pode ARBITRAR PREVIAMENTE A BASE DE CÁLCULO do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente.
Pois bem, importante observar que este novo entendimento consiste em um modelo consideravelmente distinto daquele adotado pela maioria dos órgãos municipais espalhado pelo País, de modo que não só muda a base de cálculo para o recolhimento do tributo, mas como também, presume verídico o valor trazido declarado pelos contribuintes como àquele transacionado.
Mas as perguntas que ficam são: Na prática, como tal mudança de entendimento pode beneficiar o contribuinte? Em quais casos posso obter reembolso do ITBI?
Para melhor compreendermos a mudança causada pela decisão do STJ, tomamos como exemplo um caso hipotético em que você leitor tenha adquirido um imóvel residencial. O referido imóvel foi adquirido pelo preço de R$300.000,00 (trezentos mil reais), tendo em vista a condição de mercado em que se encontrava (necessidade de reforma, existência de débitos ou qualquer outra razão que afete o valor de mercado do bem).
Entretanto, ao lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel, o valor para recolhimento do ITBI desta transação utilizou como base de cálculo o valor venal do imóvel cadastrado junto à Prefeitura, na quantia de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais). Pois bem, levando em conta que neste caso hipotético o Município cobre a alíquota de 3% a título de ITBI, o imposto nesta operação imobiliária é de R$ 12.000,00 (doze mil reais).
Contudo, observando-se o novo entendimento do STJ, o valor correto para recolhimento do tributo seria de 3% de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), equivalendo à quantia de R$ 9.000,00 (nove mil reais). Portanto, é possível observar que há uma expressiva diferença de valores quando comparado o recolhimento feito anteriormente e a nova forma entendida pelo STJ, sendo que, caso fosse aplicado o mais recente entendimento no caso hipotético descrito acima, você leitor teria economizado o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) em impostos.
Assim, infere-se que este novo entendimento manifestado pelo STJ pode ser aproveitado pelo contribuinte, desde que sejam observados os seguintes pontos:
- O valor da transação imobiliária seja inferior àquele já utilizado no recolhimento do ITBI (na maioria das vezes o valor venal de referência);
- O recolhimento do ITBI tenha sido efetuado dentro dos últimos 5 (cinco) anos, tendo em vista o prazo decadencial previsto pelo Código Tributário Nacional;
- O valor da transação esteja de acordo com as condições do imóvel dentro do mercado, sendo que, caso haja uma grande discrepância entre os valores declarados, a prefeitura poderá instaurar um procedimento administrativo para apurar a ocorrência de fraude pelos contribuintes.
Dessa maneira, caso o recolhimento de ITBI se encaixe nos requisitos acima, entende-se que poderá ser ajuizada uma AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO pleiteando a devolução da diferença paga em excesso ao fisco.
Ainda, importante comentar que mesmo na hipótese de que uma transação imobiliária ainda não tenha sido finalizada, o contribuinte poderá ajuizar um Mandado de Segurança Preventivo contra o município caso o órgão municipal insista em calcular o ITBI com a utilização da base de cálculo distinta daquela entendida pelo STJ.
Por fim, vale lembrar que o entendimento manifestado pelo STJ foi remetido à análise do Supremo Tribunal Federal (STF), sendo necessário, portanto, observarmos os próximos passos sobre o tema.
Contudo, tal fato não impossibilita desde já o ajuizamento da referida ação para o reembolso dos valores que, inclusive, já tem provocado uma corrida dos contribuintes ao Poder Judiciário com diversas ocorrências frutíferas na devolução dos valores pagos em excesso.
(*) Caio Meireles, advogado graduado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, com atuação profissional na área de contencioso cível no escritório Battaglia e Pedrosa Advgados.
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